Рубрика: Недвижимость (строительство домов, дачи, квартиры, земля)
от 31 октября 2020

Право дольщика на перерасчет при изменении площади квартиры после ввода новостройки в эксплуатацию

На практике возможны ситуации, когда после постройки многоквартирного дома фактическая площадь купленной квартиры может незначительно отличаться от запроектированной площади. При этом, в договоре долевого участия может быть закреплено условие, ограничивающие право дольщика на соответствующий перерасчет.

Так, при анализе проектов договоров долевого участия в строительстве, предлагаемых застройщиками, выявляются условия следующего содержания:

- цена договора подлежит изменению в случае, если проектная площадь Квартиры будет иметь расхождения с фактической общей площадью (по техническому, кадастровому паспорту) более 5 процентов. В этом случае размер денежных средств, подлежащих уплате Участником для строительства Квартиры, подлежит перерасчету;

либо:
- цена договора не подлежит изменению, в случае если проектная площадь Квартиры будет иметь расхождения с фактической общей площадью (по техническому, кадастровому паспорту) менее 5 процентов.

Учитывая, что цена договора долевого участия в строительстве в большинстве случаев определяется как произведение цены 1 квадратного метра на их количество, указанное условие ограничивает право дольщика на возврат уплаченных денежных средств при фактическом уменьшении площади квартиры.

Пример: Площадь квартиры по договору - 50 кв.м., цена 1 кв.м. – 60 т.р. Цена квартиры составит 3 млн. руб.

Фактическое уменьшение площади указанной квартиры на 2 кв.м. составит менее 5 % от запроектированной площади. Учитывая, что по договору участия в долевом строительстве оплата денежных средств участником долевого строительства производится до введения дома в эксплуатацию, при наличии в договоре вышеназванного условия, переплата участника долевого строительства за неполученные 2 кв. м. составит 100 тыс. руб.

В силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214), в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как неоднократно отмечено апелляционными судами, ни один из способов определения цены договора не должен лишать дольщиков права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади) (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 N 17АП-2164/2017-АКу по делу N А50-26656/2016).

Таким образом, вышеназванное условие, ограничивающие право на перерасчет, в случае уменьшения площади помещения на 5 (4,3,2,1) %, ущемляет права потребителя, участника долевого строительства. Ответственность за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя предусмотрена ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

Рассмотрение дел об административных правонарушениях по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ находится в компетенции Управления Роспотребнадзора.

При наличии у дольщика сомнений относительно правильности определения площади квартиры, дольщик может пригласить специалиста для проведения соответствующих работ.

Прокуратура Свердловского района города Перми Вепрева